建物がつながっていると解体も大変！長屋などの切り離しの注意点

長屋やテラスハウスなどの切り離しや建て替えにはさまざまな苦労がつきものです。苦労の種類には建物の構造上の問題、法律上の問題、近隣の人との関係などがあげられます。

そのように苦労が多いので、解体工事はどのタイミングでどんなことに注意したらいいかわからなくなることも少なくありません。このコラムがそんなお悩みを持った方の参考になれば幸いです。

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別の所有者の建物がつながる「連棟住宅」って？

連棟住宅とは、名前の通り数件の建物がつながっている形式の住宅のことを指します。敷地面積が限られているような場所では、戸建て住宅を建てるよりも連棟住宅を建てたほうが安価で土地を有効活用することができます。

連棟住宅は「タウンハウス」や「テラスハウス」とも呼ばれ、郊外や地方に行くとよく見られるでしょう。しかし、タウンハウスとテラスハウスハウスは厳密には異なります。タウンハウスはひとつの土地を共有しているものを指すのに対し、テラスハウスは敷地を個別に持っているものを指します。テラスハウスは長屋の一種で、現代版長屋ということができます。

長屋の切り離しや建て替えには注意が必要なので、その注意点について次章でみていきます。

長屋など連棟住宅の切り離しに関する注意点

連棟住宅の切り離しで問題になるのは、ほかの居住者との関係です。本来、長屋などは切り離すことを考えて作られていません。そのため、構造的に切り離してしまうと建物全体の耐久性が著しく落ちるという欠点があります。このことに付随して、以下ことにも注意しなければなりません。

近隣の人との合意

同じ建物内にほかの居住者が住んでいる限り、長屋の切り離しや解体などを勝手に行うことはできません。工事にあたって何らかの迷惑をかけたり、不安を招いたりするおそれがあるからです。そのため、長屋の工事には隣人だけでなく、「連棟住宅の所有者の4分の3以上の合意が必要である」と法律上決められています。

また、いったん合意を得られても工事を行う過程でトラブルが起きることもあります。連棟住宅の切り離しに着手する前に、必ず書面で近隣の人の合意を得なければなりません。

建築基準法

建築基準法では、「建物敷地が原則幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。連棟住宅が建てられている場所は敷地面積が限られているような場所が多いので、建物によってはこの基準をクリアできないかもしれません。

また、古い連棟住宅は耐震基準に達していないものが多く、そのせいで建て替えが難しくなっている場合もあるので注意が必要です。

費用

前述のとおり、一般的に連棟住宅は建て替えや切り離しを前提として建てられていません。普通の戸建て住宅をリフォームしたり解体したりするよりも、作業の所要が増えてしまいます。

これは連棟住宅の部屋数が多くなればなるほど当てはまります。とくに、連棟すべてではなく、1戸のみを切り離す場合はすべて手作業でやらなければならないので、手間も費用も掛かります。これだけで費用的なハードルは十分高いものということができるでしょう。

これに加えて、相対的にみて連棟住宅は資産価値が低い傾向があります。そのため、都市銀行や大手金融機関の住宅ローンは、連棟住宅の切り離しや建て替えに対して利用できないことも少なくありません。この点にも事前に注意しておかなければなりません。

切り離した後の界壁部分はどうすれば？

切り離した長屋の界壁の補修は原則、施主がしなければなりません。「自分の都合で長屋の切り離しや解体を行うが、補修はしない」という条件をよしとする隣人はいないからです。したがって、長屋を切り離した後にもひと工夫が必要になります。

そのひと工夫としてよくあるのが、雨水の浸透を防ぐ養生です。切り離した界壁部分から雨水が浸透してきては生活にさまざまな支障が出るので、近隣の住民がそのような害を受けないようにしなければなりません。

また、切り離した界壁を放置しておくと見栄えも悪いので、養生のコーティングを施したうえでトタンやサイデリアを貼り付けて補強するのが一般的です。

切り離し後、長屋の建て替えはできる？

界壁を切り離した後に長屋の建て替えはできるのでしょうか？

結論から言うと、それは可能です。老朽化した長屋ならば建て替えによって、住居全体の強度が上がることもあるでしょう。また、長屋の界壁を切り離すことで、隣家からの騒音を抑えることができるという効果もあります。

ただし、こういった建て替えは長屋を解体し、その内側部分に新しい壁を作るため、建て替え以前よりも居住スペースが狭くなるというデメリットもあります。前述のとおり、建築基準法では、「建物敷地が原則幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。その部分にはみ出した場合はその分後退しなければならないので、より狭くなってしまいます。

まとめ

いかがでしょうか？長屋やテラスハウスの解体、切り離し、建て替えには注意点が多く、その作業も大変なものになるということが少しでも伝われば幸いです。

しかし、そのように大変な作業だからこそ、近隣の人との調整や周到な準備が必要になってくるのです。その際に、「まずはどこから手を付けるべきかわからない」「ある程度話は進んだけど、ここからどうすればいいか悩んでいる」といったさまざまな悩みや考え事は尽きないことでしょう。

そういうときこそ、ひとりで考え込まずに相談したり協力してもらったりということが必要です。業者にも頼ってみることをおすすめします。

解体工事を依頼できる業者や料金

依頼できる業者や料金について、詳しくは「生活110番」の「解体工事」をご覧ください。