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トラブルを避けるために!解体工事前にする家屋調査とは

投稿日:2018-03-06 更新日:2018-11-13

トラブルを避けるために!解体工事前にする家屋調査とは

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解体工事における家屋調査とは、事前に近隣の住宅の壁や柱の状態を調べておく作業のことです。
解体工事の際に家屋調査をすることによって、工事後に起こりうるトラブルを回避できるかもしれません。

古いアパートやマンション、鉄筋コンクリートの住宅を解体する際に、解体業者から「家屋調査」が必要だといわれることがあります。
この場合の家屋調査とは、解体予定の建物ではなく、近隣の住宅に対しておこなうものなのです。

近隣住宅の家屋調査とは、一体どんな目的でおこなうのでしょうか。
また、費用や時間はどのくらい必要で、具体的にどこをどのように調べるのか気になりますね。

本コラムでは、所有物件の解体工事を予定している方向けに、家屋調査のメリットと訴訟リスク軽減の考え方について解説していきます。

トラブル回避のために必要!家屋調査をおこなう理由

物件に対する「家屋調査」には、おこなう状況と目的によって2つの種類があります。

ひとつは、物件の新築時に、固定資産税を算定するために行政がおこなう家屋調査。

そしてもうひとつが本コラムで解説する、物件を解体する際の近隣住民とのトラブルを回避するためにおこなう家屋調査です。
それでは、物件を解体する際の近隣住民とのトラブルを回避するための家屋調査について詳しく見ていきましょう。

解体工事の際におこなう家屋調査とは

解体工事における家屋調査とは、工事前にあらかじめ隣接する他の住宅の壁や柱、基礎などの状態を調べて作業です。

工事の前に住宅の状態を確認しておくことで、家の破損や汚れが元からあったものなのか、工事の振動によって発生したものなのかを判別することができます。

目的は訴訟リスクの軽減

建物の解体作業には、大きな振動や騒音がつきものです。
とくに鉄筋コンクリート造りの住宅やマンション・アパートなどは、コンクリートを重機で破壊する際に地響きに近い音と振動が出ます。

こうした振動や騒音は、当然周囲の住宅にも影響を与えます。
壁に亀裂が入ってしまったり、窓ガラスが割れたり、解体の際にでる埃で家が汚れてしまうかもしれません。

一方で、住宅の破損や汚れは普通に生活していてもいつかは発生するものです。
経年劣化や紫外線、雨風に打たれ続ければ亀裂や汚れは付きますし、家の中で歩き回った振動が長年蓄積して建材がゆがむことも十分考えられます。

家屋調査は、上記のような「解体工事が原因の劣化」と「ただの経年劣化」を区別するための調査といえます。
家屋調査の際に見あたらなかった劣化が解体工事の後に発覚すれば、それは解体工事の振動が原因ということになりますし、逆もまたしかりです。

とくに隣で大掛かりな解体工事が行われると、多くの人はその振動で家が被害を受けないか心配になります。
そうした方は自分の家の各部を注意深く確認するようになり、これまで見つからなかった破損や汚れが発覚するかもしれません。

その破損が解体工事の振動によるものであった場合、修理や清掃をおこなう責任は解体業者や施主が負うことになります。
解体工事とは無関係に破損していた場合は、その家の所有者が自費で修理をおこなわなければなりません。

つまり家屋調査とは、修理や清掃の費用をどちらが負担するかを明確にするために、写真や記録などで物証をとっておく作業なのです。

責任の所在をめぐって訴訟にまで発展しまわないようにするために、事前の家屋調査は非常に重要になります。

      解体工事前にする家屋調査とは?何のためにするの?

家屋調査が必要なケース

家屋調査は解体工事の後の訴訟トラブルを回避するうえで大切な作業ですが、すべての解体工事に必ずしも必要になるわけではありません。

たとえば木造建築の家は、解体の際に発生する振動が小さく、周辺への影響を与えづらい傾向にあります。

そこで、解体工事前に家屋調査が必要なケースを以下にまとめました。
該当する建物を解体する際には、家屋調査をおこなうことをおすすめします。

・鉄筋コンクリート造りの住宅を解体する場合
・アパートやマンションといった大型の建物を解体する場合
・住宅密集地など隣家との距離が近い住宅を解体する場合
・地盤が柔らかいなど、振動の影響を受けやすい土地で解体する場合

こうした場所では、解体の際に発生する振動や騒音が大きくなりやすかったり、振動の影響が近隣家屋に伝わりやすいといった条件が整っています。
未来の訴訟トラブルを未然に回避するためにも、リスク軽減につとめておきましょう。

家屋調査でチェックをする項目

家屋調査は基本的に施工業者ではなく第三者の立場となる民間調査会社、またはコンサルタントが2人1組の作業員を派遣して実施されるものです。

家屋の現状を正確に把握するため、建物外部だけでなく、お住まいの方の許可を得た上で内部も調査を行い、点検した箇所はすべて撮影し記録しておきます。

主な調査項目は以下のようなものになります。

高低調査、水平調査、垂直調査、隙間調査、建物の外観写真、外壁の亀裂、基礎の亀裂、内壁の亀裂、その他外構部分の損傷……など

近隣住宅の調査の際、どの範囲まで調査をすれば良いのか、明確に規定があるわけではありません
解体工事前の家屋調査自体、必ずおこなわなければならない義務というわけではないためです。

そのため、解体工事での影響が受けやすい範囲を施主と施工業者で判断して調査をします。

      家屋調査にかかる費用の相場      

家屋調査にかかる費用の相場

家屋調査にかかる費用はだいたい1件あたり3~10万円が相場だとされています。
家屋調査とは基本作業員2人で行うものですが、調査対象となる住宅が多いなど、必要な人数が増えればそのぶん人件費が増え、費用も高くなる傾向にあるようです。

また上で挙げた理由のほかにも、家屋調査の費用が変動する理由はいくつかあります。

変動する理由

・建物の大きさ
調査対象の建物が大きいほど調査範囲も広がるため費用が高くなります。

・調査項目の数
前項でも触れた調査項目のうち、どこまで調査すべきかの規定はありません。とはいえ、項目が増えれば調査費用当然も上がります。

・調査業者から現場までの距離
これは単純に出張費の問題です。距離が遠いほど交通費や出張にかかる時間が増え、趙宇佐費用が高くなってしまいます。

反対に、費用が割安になる場合もあることをおぼえておきましょう。
たとえば一度に依頼する住宅の件数が多いほど、出張費用が1往復分で済むので、1軒あたりの調査費は下がります。

また、一般の住宅は調査に時間と手間がかかりますが、ビルやマンションで共用部分のみの調査の場合は割安になる傾向があるようです。

家屋調査以外でトラブルを避けるためにやっておくといいこと

家屋調査のほかにも、解体工事にともなう近隣住民とのトラブルを回避するためにできることがあります。

近隣住民への挨拶まわり

騒音や振動を発生させる解体工事は、近隣の住民にとっては大きなストレスです。
法的には問題がなくとも、今後の住民関係を良好に保つためには、心証面でのケアが必要になることでしょう。

業者と一緒に自分自身も近隣の家へ挨拶にまわって、迷惑をかけてしまうことを説明し、理解してもらうことが大切です。

防音・ほこりの対処方法を確認しておく

解体工事の際は大量の砂埃や土埃が出ます。ちゃんとした業者は養生シートで現場を覆って外に漏れだす音や埃を抑える処置をおこないますが、破損した養生シートをそのまま使いまわすなどずさんな処理をおこなうところもあります。

周辺への被害を防ぐために、しっかりと養成シートで工事現場を隙間なく覆い、騒音・振動・粉塵の漏れを最小限に防ぐようにしてもらいましょう。

まとめ

解体工事をする際に近隣トラブルは本当に起こりやすいものです。
自分や業者、そして隣人トラブル防止のためにも解体工事をする前には家屋調査をしておくことで安心できます。

実際に解体工事での被害でなくても、工事後に家の損傷を発見してしまうと工事のせいだと思わざるを得ないかもしれません。
そんなことで大切な隣人関係を壊してしまうよりかは、しっかり調査してお互い納得のいくようにしておいたほうがいいのではないでしょうか。

解体工事や家屋調査についてご不明点やお困りのことがありましたら、ぜひ解体工事のプロへ相談してみてください。
一緒に不安を解消してスムーズに解体工事を進めてくれるでしょう。

解体工事を依頼できる業者や料金

依頼できる業者や料金について、詳しくは「生活110番」の「解体工事」をご覧ください。

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この記事を書いた人
生活110番:主任編集者 HINAKO
生活110番編集部に配属後ライターとして記事の執筆に従事。その後編集者として経験を積み編集者のリーダーへと成長。 現在は執筆・記事のプランニング・取材経験を通じて得たノウハウを生かし編集業務に励む。
得意ジャンル: 屋根修理(雨漏り修理)・お庭(剪定・伐採・草刈り)

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2018-11-13 13:58:28
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