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ずっと、は住み続けられない!マンションの老朽化が大きな問題に

投稿日:2018-02-23 更新日:2018-11-13

ずっと、は住み続けられない!マンションの老朽化が大きな問題に

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日本で多くマンションが建てられはじめ、マンションの基本法「建物の区分所有等に関する法律」が制定されてから、50年以上経ちました。ニュースでも老朽化したマンションの問題が取り上げられ、社会問題となっています。

地震などの災害に不安を抱える人も多い中、老朽化したマンションに対して具体的な対策がなされないまま放置されているのが現状のようです。そこで今回は、老朽化したマンションの問題点について考えていきたいと思います。

マンションの寿命は30~40年?

まず始めに、マンションの老朽化はどのくらいで進むのでしょうか。建物の躯体(くたい)部分、つまり柱や壁などのコンクリートや鉄筋に問題がなければ100年耐えられるという意見もあるようです。

しかし実際は、雨などがコンクリートに浸入し鉄筋が錆びてしまったり、メンテナンスが十分でなかったり、また地震などの外的要因が関わって、寿命がきまってくると言えます。

国土交通省が2002年に作成した報告書では、マンションは平均46年で寿命を迎え、建て替え物件は平均築後37年で着工されるとされています。この結果からも、おおむね30年~40年でマンションは寿命を迎えるということが言えそうです。
      マンションの寿命は30~40年?

なぜマンションの老朽化が問題になっている?

では、マンションが老朽化してくると具体的にどのような問題が出てくるのでしょうか。

耐震基準を満たさない

まずは耐震基準が大きな問題となってきます。1981年に「新耐震設計基準」が施行されたのを境に1981年以前の基準を「旧耐震」、それ以後の設計法を「新耐震」と呼んでいます。旧耐震の基準に基づいて建てられたマンションの6~8割ほどは、実際には耐震性がないものと考えられています。

ところが、この旧耐震基準で建てられたマンションのうち、耐震補強工事を行うことができたマンションは約1割程度と、大半はそのままになっているのが現状のようです。

低い施工品質であるおそれ

次に建物そのものの品質の低さが問題と考えられています。マンション以外にも公共のビル建設も多く行われていた高度成長期には、品質の悪いコンクリートが使用されていた時期もあったようです。これらは欠陥マンションとして当時から社会問題として取り上げられており、当時のマンション全てに該当するわけではありませんが、注意が必要となります。

修繕ができない

近年建設されているマンションの多くでは、当初から修繕を計画しておき、その費用を居住者から積立金を徴収しています。しかし、1960~1970年代に建設されたマンションでは、このような修繕計画が立てられていなかったケースも多く見られるようです。こういったマンションではいざ修繕を行おうとしても、居住者が大きな金額の負担に合意することができず修繕工事が実施できないまま放置せざるを得ないのが現状です。

使い勝手の悪さ

古いマンションでは、古さゆえの基本的な使い勝手の悪さも問題となっています。洗濯機置き場がなかったり、エレベーターがなかったりといった、生活をする上での性能が十分でないため、空室が増える傾向にあります。空室が多くなると、先に述べたような修繕費の徴収がさらに困難になり、悪循環に陥ってしまうと言えるようです。
      なぜマンションの老朽化が問題になっている?

マンションが老朽化しても建て替えが難しい理由

では古くなったマンションは順次建て替えられていくのでしょうか。実際は、老朽化したマンションの建て替えはほとんど行われていないのが現状のようです。なぜ建て替えが実施されないのでしょうか?

建て替えが困難な理由は主に次の2つと言われています。

・住んでいる世帯の4/5以上の賛成が必要
・金銭的負担が大きい

マンションの建て替えを進めるには、「区分所有法」で、区分所有者、つまり住んでいる世帯の5分の4以上の賛成が必要です。建て替えが話題に上るような築年数が経ったマンションでは、住民の多くが高齢者であることも珍しくなく、建て替えよりも静かな暮らしが継続できることを望む方も多いようです。そのような場合、5分の4以上の賛成を得られるよう意見をまとめることは容易ではありません。

また、建て替えには解体費用、建設費用など、高額な費用が必要です。この金銭的な問題もマンションの建て替えのハードルとなっています。では具体的にどれくらいの金額を誰が支払わなければならないのでしょうか。
      マンションが老朽化しても建て替えが難しい理由

マンションの建て替え費用はどこから?

老朽化したマンションの建て替えに必要な費用は、原則として現在の居住者の負担となります。マンションのグレードや事前に積み立てていた修繕費用にもよりますが、数百万以上の金額がかかると言われています。国の建替補助制度などもありますが、住宅ローンの支払いが残っている場合など、かなり大きな負担となりそうです。

建て替えを行う場合は、一度別の住居に引っ越しをする必要もありますので、そういった面でも負担が大きくなってしまいます。

まとめ

以上が老朽化マンションの引き起こす問題と考えられています。住み続ける場合にも、建て替えを実施する場合にも、大きな問題を抱えていると言えそうですね。

多くの人の生活に影響を及ぼすマンションの老朽化問題、管理会社だけに任せっぱなしにするのではなく居住者全体がマンションの維持管理に意識を高めていくことが必要となりそうです。

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この記事を書いた人
生活110番:主任編集者 HINAKO
生活110番編集部に配属後ライターとして記事の執筆に従事。その後編集者として経験を積み編集者のリーダーへと成長。 現在は執筆・記事のプランニング・取材経験を通じて得たノウハウを生かし編集業務に励む。
得意ジャンル: 屋根修理(雨漏り修理)・お庭(剪定・伐採・草刈り)

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2018-11-13 14:09:57
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