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解体する前に確認!再建築不可の建物を活用するその方法とは

投稿日:2018-02-22 更新日:2018-11-13

自宅が再建築不可なら解体すべきではない?厄介な土地の利用方法とは

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「家を再建したいけど建てることができない」世の中にはそのような土地があるのをご存じですか?そのような土地は『再建築不可』とされていて、一見悪いことばかりと思われがちな土地でもメリットがあります。また、再建築不可物件も条件によっては再建築可能にできる場合があります。

今回は再建築不可の土地や物件について詳しくご紹介します。あなたの土地は該当していませんか?

『再建築不可』とは?

『再建築不可』という言葉を初めて聞いたという人もいるでしょう。再建築不可というのは、ある条件を満たしていないときに「この土地に建物を再建することはできません」という認可になっている土地のことをいいます。

この再建築不可の条件として「建物の間口が道路と2m以上接していない」という項目が挙げられます。この2mというのは法律で定められている道路の幅(4m)の半分の長さがあるかという基準で設定されています。

細い路地が多い場所では建物も特殊な構造をしていることがあり、とくにL字型の建物などは、敷地は広いものの道路に接している部分は2m未満ということがあります。

また、路地の奥まった場所では建築基準法上で建築の許可が下りる道路に接していないということがあります。そのような場合は再建することはできません。

ほかにも再建築不可では以下のような条件でも当てはまってしまいます。

建築基準法の道路に接していない土地

建築基準法の「道路」というのは、多くの場合は「大きな道路」のことを指します。細い路地だと建築基準法の道路ではない可能性があります。建築基準法の道路であるかということは市役所に問い合わせることで確認できます。

道路にも通路にも接していない袋地

住宅街では道路の末端に建物があるというケースがあります。その場合はたとえ道路に面しているところが2m以上(4m道路の半分)であっても、その線を延長したラインから住宅がずれている場合、再建築不可と判定されます。

路地の端に位置している建物において、道路の中央の延長線から外れる場合

「袋地」というのは建物や土地の周りに通路がなく、行き止まり状態の土地を指します。周りに十分な道路や通路がない場所は工事の安全性からも再建築はできません。

違法建築で分譲された土地

違法建築で分譲された土地は、昭和40年代に建てられた住宅に多い事例です。この場合も十分な通路が確保されていないということがあり、このような土地では再建築できません。

      『再建築不可』とは?

再建築不可物件のメリット・デメリット

再建できないということから悪いことばかりのように感じる再建築不可物件ですが、メリットもあります。ここでは再建築不可物件のメリット、デメリットをご紹介します。

再建築不可物件のメリット

・建物自体の価格が安価

再建築不可物件はほかの建物と比べて、価格が安価になっており購入しやすくなっています。定年後のセカンドハウスや新婚の方にも最適です。

・不動産で有利かも

流通価格もほかの物件と比べて安くなっており、不動産で投資した際に利回りが高くなる可能性があります。利回りとは投資した資金に対してどのくらいの利益が出るかを表す数値です。

・景観が乱れない

再建築不可物件だと新築マンション建設などによって景観が変わることがありません。京都などの景観が魅力となっている場所では、このようなメリットは大切です。

・資産税が安い

日本では土地や家屋を所有していると、自動的に資産税を支払う義務が発生します。再建築不可の土地や物件でも支払う義務はありますが、ほかの物件と比べて評価が低くなっているため資産税も安くなっています。

・相続が有利になることも

不動産の相続の際には、建物の評価や土地の評価がされます。その際に再建築不可物件は評価が低くなり、相続の際にかかる相続税が安く済むことがあります。

再建築不可物件のデメリット

・自然災害で被害を受けても再建築できない

最大のデメリットはこの点でしょう。日本は地震が多い国として有名ですが、万が一地震や台風などで建物が倒壊したとしても再建築することができません。

躯体(くたい)が残っている場合は改装できる場合がありますが、基本的に倒壊してしまった場合は再建築できません。躯体とは建物の構造体のことで、骨組みにあたる部分を指します。

・一般住宅向けのローンが使えない

再建築不可物件では、一般的な住宅ローンが使えないことが多くなっています。住宅ローンでは都市銀行のローンを使用することもあるでしょうが、再建築不可物件では金利が高くなります。

また再建築物件の場合、住宅ローンはノンバンク(融資専門の金融機関)から借りることになります。フリーローンから借りることもできますが、その場合は金利がより高くなります。

・売却する際に時間がかかる

住宅ローンがつきにくいという特徴があるため、売却する際に時間がかかる場合があります。再建築できないという特徴から思うように売れないこともあり、換金性が低いといえます。売却できる場合でも価値の判定に時間がかかってしまうことがあるようです。

      再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築不可物件の解体前に考えたいこと

再建築不可物件でも事情によっては解体したいときがあるかもしれません。そのようなときには再建築物件の解体前にいくつか考慮したほうがいい項目があります。

更地にしてしまうと価値がなくなる?

再建築物件は更地にすることで、そこに建物を建てることができなくなります。建物がそこにあると、いくら築年数が経過していてもリフォームというかたちで建物を維持することができます。しかし更地にして売却をする、というときでも価値が低くなる影響で売却がうまくいかない場合があります。

また、更地にしてしまうと価値が低くなってしまうだけでなく、固定資産税が高くなります。その土地を所有している限り固定資産税を払わなければいけないため、売却の予定がないにも関わらず更地にしてしまうのは避けたほうがいいかもしれません。

更地にしてしまった場合は、基本的にその土地の有効活用方法はないのが現状です。「建物ではない駐車場に活用するのはどうなのか」と考える人もいるかもしれませんが、再建築不可は細い路地裏などの場所にあることが多くなっています。そのため実際はコインパーキングなどの有効活用は難しく、家庭菜園としてその土地を活用することが一般的です。

京都では再建築できることも

再建築不可は基本的に更地にしてしまったあとは建物を建てることができません。しかし京都では一部例外もあります。

京都は歴史的建造物が多く、細い路地が多いのも特徴です。そのため京都には再建築不可が多く、景観を守るという意味でもそのような物件が多くなっています。

そんな京都において、平成25年5月より一定の条件を満たした土地は再建築ができるようになりました。冒頭で「隣接する道路に2m以上接していない物件が再建築不可となっている」とお伝えしましたが、京都においてはそのような物件も再建築可能となります。

道路に面する住宅(幅が2m以下の専用通路を介する)の場合

・基準時(判定時)に建物が存在していたこと
・専用住宅で2階建て以内であること
・道路に面している幅が少なくとも1.5m以上であること
・通路の長さが20m以上であること、上空に工作物がないこと

道路(建築基準法の道路ではない)に面する場合

・通路の幅が1.8m以上であること
・基準時(判定時)に建物が存在していたこと
・専用住宅で2階建て以内であること
・通路の長さが35m未満であること

当てはまる物件は状況によって異なるほか、上記以外にも様々な条件があるため「この物件は当てはまるのか」ということが気になる方は直接京都市役所に問い合わせましょう。

      再建築不可物件の解体前に考えたいこと

再建築不可物件の対策

再建築不可物件はどのような活用方法があるのか、ということが気になる人もいるのではないでしょうか。再建築物件は工夫次第では活用することもできます。

再建築不可物件は更地にすると活用は難しくなってしまいますが、建物が現存している場合は以下のような方法で活用することも可能です。

売却する

物件を手放したいというときには売却するという方法が一般的に多くなっています。再建築不可物件はリフォーム次第では十分生まれ変わるということもあり、安く物件を手に入れて自分たちでリノベーションするということを考えている人もいます。

そのような人達にとっては、再建築不可物件は最適です。もしかしたら売却することでほかの人に有効活用してもらえるかもしれません。

売却したときの価値はほかの住宅と比べて安くなってしまう場合もありますが、有効活用してもらえるとしたら更地にしてしまう前に売却したほうがいいでしょう。

賃貸する

再建築不可物件を有効活用する方法として賃貸するという方法も挙げられます。「築年数が長くて、なかなか賃貸に活用するのも難しい……」という場合でもリフォームを行うことは可能です。再建築不可物件も建物がある限りはリフォームを行うことは可能です。

再建築不可を再建築可能にする

このようなことが可能なのかということを考える人もいるかもしれませんが、手間はかかるものの再建築可能にできるケースもあります。

土地を位置指定道路にする

これは自分の土地を「位置指定道路」つまり建築基準法の道路として行政庁に認めてもらうというものです。

このとき、他の土地の所有者と共同で申請することもできます。例えばある区画に6件の家が建っているとします。そのとき道路に面しているのが2件だけの場合、残りの4件は再建築不可となってしまいます。そこで、6件共同で位置指定道路の申請をすることによって4件も再建築可能とすることができます。

ただし、申請後に売却する場合はほかの共有者の同意も必要となるので注意しましょう。

道路に隣接している土地を買い取って合わせる

再建築不可物件に隣接している土地が道路(建築基準法の道路)に面している土地である場合、買い取ってひとつにすることができます。

土地を合わせることを『合筆(がっぴつ・ごうひつ)』といいます。合筆をする際には「土地の所有者が同じであること」「土地が隣接していること」「土地の用途(畑、田んぼ、宅地、公園など)が同じであること」などの条件があります。

合筆をする際は状況によって追加される条件もあるので、法務局に相談しましょう。

みなし道路として認可をもらう

みなし道路とは『2項道路』のことです。建築基準法が制定される前(昭和25年より以前)に建物が立ち並んでいた場所の幅4m以内の道路を指します。

行政庁にみなし道路として土地が認められた場合は再建築可能と判定されることがあります。しかし申請の際には昭和25年以前に建物があったということを証明する必要があるので手続きは簡単ではありません。

・4項道路として許可をもらう
これは特定行政庁の許可が必要となります。条件は以下の通りです。
・避難及び通行の妨げにならない
・地区計画や規模などに沿って製造される道である
・区域(第一項)が指定されたときにすでに道路とされていた

このような条件では許可が下りることがあります。しかし細かい条件もあり、状況によっても許可の条件は異なるため役所に問い合わせましょう。この許可が下りるのはなかなか難しいといわれています。

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解体・倒壊後はどうなる?

再建築不可物件を解体した後は、有効活用することは難しくなります。どうしても解体する必要が生じたり、災害などで倒壊してしまったりした場合はどうなるのでしょうか?

家庭菜園・畑にする

駐車場の施工が可能な場合もあるようですが、難しいケースもあります。そのような場合には家庭菜園や畑として活用することができます。実際、再建築不可となった土地を畑として活用するケースは多くなっています。

土地を売却する

建物を解体したあとに売却するのは可能です。しかし価値が低くなってしまうので、通常よりも価格が安くなってしまいます。

土地を寄付する

売却が難しい場合は寄付をするという方法もあります。寄付は自治体や個人、法人にすることができます。寄付をするときは必要な手続きもあるので、役所や不動産会社に相談しましょう。

まとめ

再建築不可は建物を再建できないという点では悪いことばかりというイメージがありますが、「安く物件を手に入れたい」「不動産で利回りを高くしたい」という人にとっては需要のあるものです。

京都では再建築不可が、条件によっては再建築可能になるという例もあります。再建築不可でお困りの場合も、条件や手続きによっては再建築可能にできる場合もあります。手続きは難しいので、検討している方は役所に相談してもいいでしょう。

また、建物の維持が難しいという場合は解体して畑などに有効活用するという道もあります。建物もいつかは寿命が来るので、そのときは解体を検討しなければいけません。建物に大きな問題が生じる前に、一度相談しておくことをおすすめします。

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この記事を書いた人
生活110番:主任編集者 HINAKO
生活110番編集部に配属後ライターとして記事の執筆に従事。その後編集者として経験を積み編集者のリーダーへと成長。 現在は執筆・記事のプランニング・取材経験を通じて得たノウハウを生かし編集業務に励む。
得意ジャンル: 屋根修理(雨漏り修理)・お庭(剪定・伐採・草刈り)

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