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居抜きとは?その意味から『スケルトン』との比較まで一挙紹介!

投稿日:2018-02-19 更新日:2018-11-13

居抜きとは?その意味から『スケルトン』との比較まで一挙紹介!

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お店を開くとき、一からすべて設備をそろえるのはとても大変です。どんな店かにもよりますが、アパレルショップならディスプレイやマネキンがいりますし、カフェならキッチンやテーブルを揃えなければいけません。

それだと莫大な費用がかかってしまいます。そこで「居抜き物件」という言葉を聞いたことはありませんか?この居抜き物件をうまく利用すれば、それらの問題は解決できるかもしれません。「でも、居抜きって何のこと?」という方に向けて、今回は居抜きとは何かということを解説します。

『居抜き』とは?

居抜きとは、前のテナントの内装・造作(建物の内部の仕上げ工事)・設備がそのまま残された状態のことです。この居抜きがされている状態だと、例えば飲食店であればオープンする際に前のテナントが使っていたキッチンや食器類をそのまま使うことができます。

ただし、例えば残ったのは中にある設備だけで、他の部分はすべて無くなった状態でも「居抜き物件」とされることがあります。そのため、必ずしもすべての物が揃っているわけではないのが注意点といえるでしょう。

通常、テナントが退出する際には内装工事や設備を取り払い、原状回復工事をして「スケルトン」と呼ばれるコンクリート打ちっぱなしの状態にするのが基本ですが、居抜きの場合はそれがなくなります。

ただしあらかじめオーナーの了承を得たうえで、次の借り手を探しておかなければ居抜きはできないことが多いため注意が必要です。

居抜きのメリット・デメリット

居抜きとは何かを解説したうえで、居抜きのメリットとデメリットを紹介します。

メリット

初期費用を節約できる

なんといっても一番は初期費用の節約です。新しくテナントを出す場合、設備だけで多くの初期費用がかかりますが、居抜きの場合は高額な設備があらかた揃っている場合もあるため節約になります。特に飲食店の場合、業務用の冷蔵庫やキッチンは高額なため、はじめから設置されていると嬉しいのではないでしょうか。

解体費用がかからない

テナントを退去する側にとっても居抜きはメリットとなることが多いです。内装の解体工事には大きな費用がかかりますが、居抜きをすることでその費用をかからなくすることができます。

次のテナントをオープンするまでの時間があまりかからない

中の設備がある程度整っていれば、次のテナントをオープンするまで内装や設備を用意する時間があまりかかりません。退去側にとっても直前まで営業を続けることができます。

デメリット

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内装がニーズに合っていない場合もある

例えば、前のテナントが「古くからの常連さんがついている昔ながらの喫茶店」であった場合、居抜きをしても次のテナントが「若者をターゲットにした流行のカフェ」であると、内装やレジ、食器を引き継いでもそれが店の雰囲気と合っていないことがあります。居抜きをする場合は「果たして引き継ぐ内装や設備が、出したい店の雰囲気に合っているか?」ということも考えましょう。

前のテナントの評判が影響しやすい

例えば、前のテナントの評判が悪くて閉店したのであれば、その影響を少なからず受けてしまうことを考えなければいけません。たとえ次のテナントが内装も完璧で料理がおいしくても、お客様が来ないこともあります。また立地の悪さから前のテナントが撤退するのであれば、初期費用を抑えられても収益を上げるには苦労が伴うことになるでしょう。

前のテナントの設備が古い場合がある

前のテナントの設備を譲り受けても、その設備が古くて故障をしてしまう場合があります。そうなると、せっかく安く譲り受けてもまた設備費がかかってしまいます。

設備関係がリース契約の場合注意が必要

とくに高額な設備を整えるにあたっては初期費用を抑えるため、リース契約などを利用している場合があります。この場合設備の所有権はリース元の会社にあり、契約を引き継げるか、追加負担が生じないかなどの確認が必要です。

お金にかかわる『造作譲渡』とは?

居抜きとは「前のテナントの内装・造作・設備がそのまま残される」というものですが、実は居抜きをする際には「造作譲渡」というものもあります。造作譲渡とは、前のテナントから次のテナントへ造作を譲渡することなのですが、その際に金銭が発生することがあります。

例えば「新しく美容室を開業したい!」という場合、パーマをかける機械やシャンプーチェアなど専門の設備は高額です。あくまで一例ですが、造作譲渡をする場合に前のテナントとの話し合いで「全部で50万円でもいいよ」と造作譲渡契約を結んで「譲渡項目書」と呼ばれる書類を記入すれば、50万円で高額な設備がすべて揃います。

これは金銭が関わることのため、後でトラブルにならないためにも慎重に話し合う必要があります。しかしうまく話が進めば安価で高額な設備が手に入るほか、前テナント側としても設備の撤去費用がなくなる・譲渡が確約される・リース契約の設備の場合違約金の減免など、メリットが多くあります。

    

『スケルトン』との比較

居抜きとは設備がそのまま残る状態ですが、スケルトンとは設備が全く残らない状態を指します。

・居抜き

テーブル・椅子などの設備がいろいろと残っています。このままでもお店を開けそうなぐらいです。

・スケルトン

天井、床、壁などあらゆる内装が剥がされ、設備も空の状態です。通常は前のテナントはこの状態にして、次のテナントが新しい店舗をオープンします。スケルトンの場合内装や天井、設備などあらゆる部分を完全に自分の好みにできるため、こだわりの店をオープンンしたい場合はスケルトン状態のテナントを探すのがよいでしょう。

まとめ

居抜きとは便利ですが、前の店舗の内装や評判に左右されやすいため、注意が必要でもあります。ただし、初期費用を押さえたい方にはうってつけです。居抜きには造作譲渡などの契約も必要になることがあるため、居抜きをする場合は前のテナントの人といろいろと話し合いをしておきましょう。

もしスケルトン状態にする場合は、解体工事が必要になりますが、素人ではとても難しいものになります。一度業者に依頼を考えましょう。

解体工事を依頼できる業者や料金

依頼できる業者や料金について、詳しくは「生活110番」の「解体工事」をご覧ください。

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この記事を書いた人
生活110番:主任編集者 HINAKO
生活110番編集部に配属後ライターとして記事の執筆に従事。その後編集者として経験を積み編集者のリーダーへと成長。 現在は執筆・記事のプランニング・取材経験を通じて得たノウハウを生かし編集業務に励む。
得意ジャンル: 屋根修理(雨漏り修理)・お庭(剪定・伐採・草刈り)

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2018-11-13 14:28:57
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