築40年住宅の耐震補強費用はどれくらいなのか。補強すべきポイントとは

地震大国である日本は、地震による被害が多発しています。地震によって大きな被害がおこるたび、耐震基準はより厳しいものへと変化しています。とくに、1981年にはこれまでのものを旧耐震基準とするほど、大きく耐震基準が変化しました。

耐震性が重視される建築物にとって、建築してから40年という境目は大きな区切りになります。耐震基準の変化と、築40年の関係について解説するとともに、築40年超の耐震補強工事の費用を確認してみましょう。

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築40年住宅は倒壊のリスク大！耐震基準について

建築物の耐震性は、築40年で大幅に低下するといわれているようです。実際に現在の築40年をこえた建造物は、倒壊するリスクが非常に高いとされています。なぜ、築40年住宅が危険なのでしょうか。

耐震基準の変化

西暦1981年、建築基準法に含まれる耐震基準が更新されました。これまで表記されていなかった「震度7に達する大規模な地震であっても倒壊しない」という明確な目標が追加されたのです。

阪神淡路大震災では、当時の耐震基準を満たしていない建物を中心に多くの被害が発生したといわれています。倒壊した建物の多くが1981年以前に建築されたものであり、死亡者の8割以上が倒壊した建物や家具に巻き込まれたものです。

建物の寿命

一般的な住宅には寿命があり、およそ40年住むと経年劣化が無視できなくなってくるといわれています。もちろん、これ以上住み続けることはできますが、建物や基礎の劣化によって耐震性の保証がしづらくなっている可能性があります。

建造物が木造の場合、湿気がこもると柱などが腐り、地震の負荷に耐えきれなくなっている可能性が否定できません。鉄筋コンクリートは水分を吸い込むことで、内部の鉄筋がさび、膨張してコンクリートがはがれると理由で崩れやすくなっていることがあります。

「築40年の建物が危ない」といわれることには、耐震基準の変化と建物の劣化がという理由があります。もし、そのまま住み続けていると地震の際に倒壊してしまう可能性が否定しきれません。

また、築40年超では耐震補強工事の費用が高くなる傾向にあります。できるだけ40年をこえるまえに、現在の耐震基準と照らしあわせた耐震診断などを利用して、住宅の耐震性と補強の必要性をチェックしておきましょう。

築40年住宅の耐震補強【壁編】

耐震基準を満たせずに耐震補強が必要な場合、どのような場所を耐震補強工事すればいいのでしょうか。

壁は、屋根を支えるとても重要なものです。もし壁が老朽化してしまうと、柱だけで支えることになってしまいます。これはかなり不安定で崩れやすい状態のため、真っ先に補強することをおすすめします。

1981年以降では、大きな窓があったり、厚さが十分にない壁などを壁として認めない場合があるため、壁が老朽化していなくとも補強が必要と判断される可能性があります。そういったときは、筋囲いというバツ印に構造材を組む工法や耐震壁の導入、耐震金具の設置などにより、壁の耐震性を確保する方法があります。

築40年超の耐震補強工事の費用では、1平方メートル当たり、10万～20万円ほどかかります。一部の壁だけを補強しても十分な効果は発揮できないので、家全体を補強すると考えると、200万円ほどを準備しておきましょう。

築40年住宅の耐震補強【柱編】

柱の耐久性が落ちてくると屋根の重みを支えることができなくなり、地震の際に潰れるように崩れてしまうことがあります。柱の補強には、柱を金属フレームで補強することや耐圧壁の貼り付け、柱自体の交換によるものが多いです。また、壁と一緒に耐震補強工事をすると工数が少なくなり、費用を安くすることができる場合もあるようです。

柱の補強にフレームや耐圧壁を使うと大掛かりな工事が必要なく、手軽に耐震性を確保できます。ただし、これは柱自体の耐震性を補強するためのものであるため、柱が朽ちていると使えない方法です。築40年超だと耐震補強工事の費用は約10万ですが、木造の場合では40年経過していると、既に柱が朽ちている可能性があります。

柱が朽ちて補強の意味がない状態だと、いったん柱を交換する必要があります。その際、大掛かりな工事になることがあるため、仮住まいに移動しなくてはいけない場合が多いです。おおよそ一か月ほどの工期になってくることを考えておきましょう。

柱の交換にかかる費用は家の中心に近ければ近いほど高くなる傾向があり、一本当たり10～30万円ほどの費用がかかるようです。

築40年住宅の耐震補強【屋根編】

家の屋根も、耐震基準の指標のひとつになっています。屋根が重いほど重心が高くなり、振動による揺れが大きくなり柱により負荷がかかります。つまり、屋根が軽い素材であればあるほど、耐震性は高いといわれています。

築40年ほどだと、屋根材は和瓦かトタン板がよく使われていたようです。トタン板は今の屋根材と比べても軽いのですが、和瓦は非常に重いです。和瓦を屋根にふくと、1平方メートル当たり40キログラムほどあるため、屋根全体で考えると500キログラムほどになります。

トタン板は、重さとしては十分な軽さなのですが、40年も経過すると劣化して雨漏りをするおそれもあります。雨漏りは住宅の屋根や柱を腐らしてしまい、耐震性を落としてしまいます。屋根の軽量化という面ではなく、雨漏り対策として交換しておいたほうがいいでしょう。

現在の屋根材でよく使われているものは、スレート瓦というものです。薄くて平らなセメントで、瓦よりは頑丈ではありませんが耐久性があります。1平方メートル当たり20キログラムほどなので、和瓦を屋根材に使っているのであれば、屋根の重さを半分に減らすことができます。

築40年だと耐震補強費用は、1平方メートル当たり約1.5万円が一般的です。すべての屋根をふき替えるのであれば、20万円ほどを用意する必要があります。

まとめ

築40年ほどが過ぎると、耐震基準の変化と建物自体の老朽化が原因で、住宅が倒壊するリスクが非常に高まります。もし自宅の耐震性が不安ならば、耐震診断をして確認しておきましょう。

築40年住宅の耐震補強の費用は、決して安くはありません。しかし、財産である自宅を地震から守るためにも、耐震補強はできるだけしておきましょう。

補強する場所としては、壁・柱・屋根です。それぞれを補強する費用や効果は違っているので、業者の方とよく相談してどのような耐震補強工事をするかを検討しましょう。

耐震工事を依頼できる業者や料金

依頼できる業者や料金について、詳しくは「生活110番」の「耐震工事」をご覧ください。