今問題になっている「限界マンション」とは?どうやって解決するの?

2021.4.30

今問題になっている「限界マンション」とは?どうやって解決するの?

住宅は、定期的に管理しないとどんどん劣化していきます。
マンションも例外ではなく、人が住まなくなり老朽化が進んだマンションは「限界マンション」となる恐れがあるのです。
マンションの所有者や管理者だけの問題ではなく、住んでいる人も関係してきます。

今回は、限界マンションとはいったいどんなものなのか、また防ぐためにはどういった対策が必要なのかについてもみていきましょう。

限界マンションとは?

限界マンションとは、建物が老朽化し住んでいる方も少ないマンションのことを指します。
住んでいる方も平均して高齢者が多く、新しい方が入居しないマンションも限界マンションに該当します。

マンションの空き家が増えると修繕費用を負担できる人が減り、マンションの管理が難しくなります。
建て替えすることもできなくなり、マンションの空室がますます増えていきます。
人が住まなくなった住宅は、老朽化が早まりさまざまな問題をもたらす恐れがあるのです。

      限界マンションとは?

限界マンションが誕生した背景

限界マンションがここまで増えたのは、建物の維持や管理が難しいということ、少子高齢化による人口の減少の2つが挙げられます。

とくに分譲マンションの場合、マンションを購入した人は区分所有者となり、所有者は区分所有法に基づいてマンションを維持・管理する義務を負います。
維持・管理することは有志ではなく、マンションを購入したときに管理組合の組合員となり、組合員はマンションの維持・管理をするために修繕費を毎月支払うことになります。

また現在は少子高齢化で、昭和時代から建てられているマンションの所有者は高齢化し、新しくマンションを所有する区分所有者は減少傾向にあるのです。
そのため全国で空き家が増加しており、マンションの空室率も上昇していると考えられます。

国土交通省による「今後老朽化するマンションの予測数」ですが、2019年には200万戸で、その15年後の2034年には倍以上の466万戸に上るとされています。

区分所有者の数が減ると組合員の数が少なくなり、修繕費が集まりません。
また所有者は高齢者が多いため、修繕費を払うことができなくなると滞納するケースもあります。

マンションを新しく建て替えをしようとしても、マンション所有者の5分の4以上の合意が必要です。
そのため建て替えを選択する方よりも、放置してしまうケースが多くなります。
結果マンションも管理されずただ老朽化し、限界マンションとなってしまうと考えられます。

      限界マンションが誕生した背景

限界マンションの問題を解決するには

少子高齢化と人口減少は早急に解決できる問題ではありません。
組合員が少ないためマンションの修繕費を増額させるというのも少し無理があります。
限界マンションの問題を解決する方法ためには、管理者が早めの補修や建て替えといった対処をすることが大切です。

補修

マンションの外壁は雨風や気温に影響して、年数を重ねるごとに劣化します。
外壁が劣化してしまえば見栄えも悪くなり、居住者も好んで住むことはないでしょう。

補修は建て替えよりも費用はかからず、安価で行えます。
所有者が住みやすい環境にすることで新たな所有者に住みたいと思わせられるはずです。
新しい入居者が増えれば、限界マンションとなる心配も少なくなるでしょう。

建て替え

マンションをこれから何十年と利用するのなら、建て替えという選択肢は避けられないでしょう。
ただ、建て替えても入居者が必ず入るとは限りません。
立地条件や資産価値に大きく左右されるため、どうしてもマンションの資産価値上昇が見込めないのなら解体することになるかもしれません。

      限界マンションの問題を解決するには

限界マンションを解体する場合費用はどれくらいかかる?

もし所有している物件が限界マンションとなり、やむなく解体する場合、業者に依頼するのが一般的です。
解体費用は建物の高さや老朽化、工事の難易度や地域によって解体費用は違ってきます。
石綿(アスベスト)の有無や大通りに面しているかなども含まれ、とにかく複雑です。
また、多くのマンションはRC造(鉄筋コンクリート造)かSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)で建築されており、木造と比較して高額になる傾向にあります。

具体性を増すために、以下で解体費用の例をご紹介します。

構造による坪あたり平均相場

RC造:40,000円/坪
SRC造:50,000円/坪

地域ごとの坪あたり平均相場

関東地区

RC造:50,000円/坪
SRC造:55,000円/坪

東海地区

RC造:45,000円/坪
SRC造:50,000円/坪

九州地区

RC造:30.000円/坪
SRC造:35,000円/坪

実際の例

愛知県RC造2階建てビル・115坪の解体費用:500万円
神奈川県RC造3階建てマンション・200坪の解体費用:1,000万円
東京都RC造3階建てマンション・150坪の解体費用:2,000万円

これらの費用はあくまで一例なので、ときと場合によって費用はさまざまに変動することが予想できます。
そのため限界マンションの解体を業者に依頼するときは、事前に費用のシミュレーションをすることが大切です。

まとめ

マンション所有者は、今後ますます増える限界マンション問題に真摯に向き合う必要があります。
限界マンションが誕生してからでは手が打てなくなります。
マンションの管理組合が機能しなくなる前に各自が考え、行動することが大切ではないでしょうか。

所有しているマンションを管理するのか、解体するのか適切に判断することが大切です。
もし解体を選択する場合は、適切な業者に依頼するようにしましょう。

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依頼できる業者や料金について、詳しくは「生活110番」の「解体工事」をご覧ください。

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