地価が安いときは要注意！旗竿地では建て替えるのが難しいです

家を建てるときには少しでも安くて立地が良い場所に建てたいですよね。
ただ、いくら良い土地を見つけたからといって即決するのはおすすめできません。
もしかしたらその土地は、特殊な地形である『旗竿地』かもしれないのです。

旗竿地に家を建てる場合、メリット・デメリット両方が存在します。
そこで今回は、旗竿地で建て替えをする場合にスポットを当てながら、旗竿地がどのような土地なのか見ていきたいと思います。

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旗竿地ってどういう形の土地？

旗竿地というのは文字の通り、形が旗の付いた竿のようになっている土地のことをいいます。
道路に面していない土地から公道へ伸ばしたように細長い敷地が付けられていますが、その形が旗竿状に見えることからそう呼ばれるようになったそうです。
不動産業界では「敷地延長」とも呼ばれています。

接道義務との関係

旗竿地とみなされるのは、建築基準法が関係しています。
建築基準法第43条では、「建物を建築する敷地は、建築基準法に定める道路に2m以上接しなければならない」と規定されています。
しかし、旗竿地は建物を建てるための場所が袋地になっているのです。
このままでは建物を建てることができないため、公道に接する2m幅以上の細長い敷地が付けられています。

建築基準法の規定のために、旗竿地はこのような形になるといわれています。
公道から家へつながっている敷地が狭くなっているので、旗竿地の家を建て替えるための工事が難しくなってしまうこともあるのです。

なぜ旗竿地が販売されるの？

旗竿地は特殊な形の土地です。
しかし旗竿地にも関わらず土地の販売が行われていることあります。
なぜ旗竿地が販売されているのか、理由を明確にしていきます。

販売側のメリット

人気エリアの場合、地価が高く購入者の手が届きにくい物件しか出てこないことがあります。
そんなとき、販売者は大きな土地をあえて旗竿地になるように分割するのです。
こうすることで土地の価格を下げて購入希望者が手の届く範囲に抑えられる可能性があります。

大きな土地1つの状態だと手が届かなくても、細かく分割することで売れやすくなります。実際に、人気エリアでは旗竿地のような土地価格を抑えた場所から売れていくことも多いです。

購入側のメリット

購入する側の旗竿地の最大のメリットは、地価が安いことです。
周囲を建物で囲まれていて、土地の使い方が難しい旗竿地は、通常の正方形や長方形の土地に比べると価格が安くなる場合があります。

また、旗竿地は基本的に公道から離れた場所にあります。
そのため、家の周りを車や人が通ることが少ないです。
落ち着いた静かな生活環境を作ることができます。
そして道路から家を見られることがないので、家の外観を気にしなくても問題ないでしょう。
したがって内装にお金をかけることも可能です。

旗竿地での解体工事は費用が上がる!?

旗竿地で家の建て替えをおこなう場合、土地の形の問題で解体工事費用が高くなってしまう恐れがあります。
一般的に住宅を解体する場合、解体にかかる費用は、建物の素材にもよりますが200万～300万円ほどが相場です。
しかし、旗竿地に建てた住宅を解体する場合、解体にかかる費用も2倍～3倍ほどになってしまうことがあるのです。

大型の重機が入れない可能性

解体費が高くなる理由として考えられるのは、住宅の立地条件です。
あまりに狭い場所に建物が存在しているとい、大型の重機が土地の中に入れない可能性があります。
万が一重機が使えない旗竿地なら、解体作業を全て手作業でこなしていきます。
その分人件費が必要になり、費用が高くなってしまうことが多いので注意しましょう。

そもそも旗竿地では建て替えができない場合も…

場合によっては旗竿地で建て替え作業ができない場合もあります。
そのような物件は、『再建築不可物件』と呼ばれるものです。

再建築不可物件とは

再建築不可物件は、法律上「現在建っている物件を壊して新たに建てることができない物件」を指します。
公道に2m以上接している土地がない場合には、建物を建てることができません。
このことを「接道義務」といいますが、旗竿地の中には接道義務が守られていないものがあります。
接道義務が満たされていない旗竿地に、新たに建物を建てることは法律上不可能です。

そのため再建築不可物件は劣化しても建て替えることができず、買い手も見つからず劣化していってしまいます。

まとめ

旗竿地は公道から距離のある、奥まった場所に用意された土地です。細長い敷地を伸ばして道路に接することで、建物を建てられるようにしています。その土地の形から価格が安く、安く家を建てたい人にはありがたい土地なのではないでしょうか。

しかし道路に面する幅が狭いため、旗竿地で建て替えるのはとても難しいといわれています。もし旗竿地で解体を業者に依頼するときは、法律を遵守して適切に行ってくれる業者を選択するのが最善ではないでしょうか。

解体工事を依頼できる業者や料金

依頼できる業者や料金について、詳しくは「生活110番」の「解体工事」をご覧ください。