団地全体で考える問題!老朽化した団地の建て替えに必要な手続き

2021.4.30

団地全体で考える問題!老朽化した団地の建て替えに必要な手続き

日本の経済が活気にあふれていた昭和時代に団地が誕生しました。時代は流れて、建てられた団地は老朽化し、建て替え時期が来ているといわれています。そのままにしておいたら、地震などの災害で倒れてしまうかもしれません。

事故をふせぐために団地の建て替え作業を進めたいところですが、なかなか進まないのが現状のようです。では、どうして団地の建て替え作業は進まないのでしょうか。その理由を探ってみたいと思います。

老朽化した団地の建て替えが進まない?

団地は、昭和20年代に住宅不足を解消するために制定された法律により、急激に数を増やしました。昭和時代に建てられた団地は、時代とともに老朽化してきています。耐震性に対する懸念などから団地の建て替えが進められているのですが、あまりうまくいっていないようです。

団地の建て替えが思うように進まない理由に、現行の法制度があげられます。「区分所有法」という、集合住宅での建物や敷地などの共同管理について定めた法律に定められている内容が問題になっているのです。

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団地が建て替えることによるメリット・デメリット

団地の建て替えは進まないことが多いのが現状です。しかし、何かしらのメリットがあれば建て替えることができるかもしれません。では団地を建て替えることにどんなメリットがあるのでしょうか。

【メリット】

・建物が新しくなることで、建物の破損や倒壊などの危険が少なくなる
・新しく入居が増えることで周囲に店ができ、町に活気が出る

このように、古くなった団地を建て替えることで町自体も活性化させることができます。では反対に、団地を建て替えるデメリットがあるのでしょうか。

【デリット】

・引っ越しや建て替えのための解体作業に費用がかかる

このデメリットが、団地の建て替えの賛成が得られない大きな理由になっているといわれています。

団地の建て替えに必要な3つの壁

団地の建て替えでネックになっているのが、「区分所有法」です。ではこの「区分所有法」のうち、何がネックになってしまっているのでしょうか。

建物がすべて区分所有建物であること

団地は建物の中に区切られた部屋に別々の人間が暮らしていることになります。そのため、部屋ごとに所有権が発生するのです。所有権がある以上、住人それぞれが部屋の建て替えに対する決定権を持っています。結果的に、団地全体での意思疎通が難しくなるといわれているのです。

区分所有法62条「建て替え決議」

区分所有法62条では、「区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成により、区分所有建物の建替えを決議する」と定められています。つまり、建て替えは基本的に団地の建物で生活している人の5分の4以上が賛成しないとできないのです。

区分所有法69条「建て替え承認決議」

団地は、1棟だけでなく、同じ敷地内に何棟も建てられていることが多くあります。その場合、敷地内の1棟だけを建て替えるのにも同じ敷地内にある建物の所有者の同意を得る必要があります。区分所有法69条の「団地管理組合の集会において議決権の4分の3以上の多数による承認の決議が必要とされている」のとおり、団地全体の承認決議が必要になるのです。

団地の建て替えには、上記の3つの壁が立ちふさがっています。住民それぞれに事情があるため、なかなか賛成を得ることが難しいのです。

      

団地の建て替えには2つの形式がある

建て替え承認決議を乗り越えたら、団地の建て替えが始まります。建て替えるといっても、団地は同じ敷地内にたくさんありますよね。すべての建物を建て替えるのか1つだけを建て替えるのかで、建て替えるときの注意事項が変わってくるのです。

全棟一括建て替え

敷地内にある団地をすべて建て替える方法です。住んでいる建物だけでなく、敷地内にある集会所や駐車場なども建て替えることができるので、合理的に建て替えをすることができます。

棟別建て替え

住んでいる建物のみを個別に建て替える方法です。建て替えをしない棟への日当たりや景観を意識して建て替える必要があります。そのため、基本的には同じ位置に同じような規模の建物を建てる必要があります。

      団地の建て替えには2つの形式がある

市区町村に相談することも大切!

もしも団地の建て替えを進めたいときには、事前に市区町村に相談することをおすすめします。市町村に相談することで、都市計画の一環として団地の建て替えができる場合があるからです。

市街地再開発事業として認められる場合も

団地を建て替えるときに、合理的に賛成を得やすくなる方法があります。それが、市街地再開発事業です。これは老朽化が進んだ市街地を整備しなおし、公園など住環境を整えることで土地の価値を高める事業のことです。市街地再開発事業に認定されると、区分所有法による建て替え決議が不要になります。市街地再開発事業による建て替え扱いになるので、団地で暮らす人全体の3分の2以上で建て替えることができるようになるのです。賛成を得るハードルが下がるので、建て替えを進めることが比較的やりやすくなるでしょう。

まとめ

いかがでしたか?今回は団地の建て替えについてお話させていただきました。団地の多くは昭和時代に建てられていて、老朽化が進んでいます。耐震性能の懸念などから建て替えが必要だと考えられているのですが、団地の構造上や法律の問題からなかなか進められていないのが現状です。

団地に住んでいる住民にはそれぞれの事情があり、建て替えの必要性があってもなかなか理解してもらうことが難しいからです。しかし、団地が老朽化して崩壊してしまえばすべての住人に大きな損害を与えてしまします。自治体に相談するなどして、住民を倒壊のリスクから守りましょう。なお、大掛かりな解体工事は許可を持った業者しかできないので、業者選びの際は注意するようにしてください。

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