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原状回復のルールを理解してトラブル防止

原状回復のルールを理解してトラブル防止

原状回復の際に、建物を借りる側が覚えておくと役立つ基礎知識をご紹介します。原状回復は、借りていた部屋やテナントを退去する際、賃貸契約を結んだ当初の状態に戻すということです。実はこの認識が少し異なる方がいて、貸す側も借りる側も、退去前に大きなトラブルに成ることがあるようです。

次の場所へのお引っ越しなどに追われる中での原状回復のトラブルは出来れば避けたいですが、そのためには、どこまでが原状回復の範囲なのかを知らなければなりません。

また、個人と法人で、求められる責任が違う場合もあるのでご注意ください。

 

 

個人の行う原状回復

個人の行う原状回復

個人の方がご自分で原状回復を行うことはほとんどないでしょう。多くの場合は原状回復のプロを使って作業してもらうことになります。

特に賃貸住宅の場合は、原状回復がガイドラインとして示されており、基本的にはそれに従って対応する形になります。

 

▼借主は原状回復を行わなくても良い?

原状回復に関して調べていくと【借主は通常通りの掃除、通常の生活をしていれば、原状回復の必要はない】といった答えに出くわすことがあります。

これは、住宅は経年とともに徐々に劣化するものですから、壁紙の色あせ、床の傷などは当然の損耗として、貸主が補填すべきと定められているからです。

 

ただし、これはあくまで【通常通り】というのがポイントです。

 

 

▼通常通りでない傷や汚れは原状回復の対象に

 

・ペットを飼っていて、壁にシミや傷、臭いが付いている

・壁に棚などを釘で打ち付けて固定している

・タバコを吸っていたので部屋の壁の色が変わったり、臭いが付いている

・掃除をまったく行わず、シミやカビが発生している

・建具が壊れて放置されている

 

以上の例は、通常の清掃、通常の生活が行われていないと見なされるので、原状回復の費用を請求される場合があります。

 

▼これは原状回復?それともリフォーム?リノベーション?

原状回復とリフォーム、リノベーションは本来異なることですが、貸主の側から請求された原状回復費用が、明らかにリフォームやリノベーションの域に達している場合もあるので、充分注意が必要です。

 

原状回復…借りた物件を借りたときの状態に戻すこと

リフォーム…物件の壊れた箇所を直してより良い状態にすること

リノベーション…物件に大規模な工事を行い、新築当時と同等、またはより良い状態にすること

 

このように、この3つには少しずつ違いがあります。

原状回復は、不適切な使用で生じたマイナス分を、入居当時のマイナスに戻す作業です。この場合は、元々古びていたり壊れていたものまで直す必要はありません。

一方リフォームになると、マイナスからゼロを通り越してプラスにしなければいけません。

更に大規模なリノベーションだと、間取り変更や設備の一新など、もはや原状回復と呼べるものではありません。

貸主からの原状回復の内容はしっかりチェックしておかないと、思わぬところで無駄な費用を払わせられる場合もあるので注意が必要です。

 

 

法人の行う原状回復

 

法人の行う原状回復

個人と違い、法人は求められる責任も大きく、原状回復では、基本的に入居後に変更した箇所の全ての変更を行う必要があります。

 

▼おしゃれできれいなオフィスも原状回復

多くのオフィスでは、通常仕切りも何もない広い空間を貸し出すことが多いようです。

入居後、そのままだとオフィスとして使いづらいということで、壁を作ったり、照明を増やしたり、床のカーペットの張り替えを行います。

これらは建物の構造を変える行為であり、実は原状回復の対象になっています。

「便利だしおしゃれだし物件の価値も上がる!」と主張しても、通常はこれが認められることはありません。

使いやすい、おしゃれ、きれいというのは主観的なもので、次に入居するテナントが、必ずしも使いやすいかと言えばそうではないからです。

 

▼スケルトン仕上げについて

貸主との契約によっては、原状回復でもスケルトン渡しを要求される場合があります。スケルトン渡しは、テナント内の壁や天井、床などを全て撤去して、建物の躯体(骨組み)だけにすることを言います。

この工事によって、次に入るテナントは用途にとらわれず、好きなように内装をコーディネイトすることが出来るという点で、この方法での原状回復をお望みの場合もあります。

自分たちが借りたときはスケルトンでなかったとしても、契約上スケルトン仕上げが要求されている場合もありますので、ご契約時の文書や、管理会社などにご確認されると良いでしょう。

 

▼居抜き物件から原状回復を要求されることもあります

居抜き物件とは、前のテナントがそのまま退去した場所を借りることを言います。什器類や内装をそのまま引き継げるので、借りる側からするとそれらが必要としているものだった場合、初期投資が減らせるというのが利点です。

しかし、居抜き物件には1つ重大な問題があります。契約時の条項を見ていると、自分たちが退去する場合は原状回復、特にスケルトン仕上げが必要とされている場合があるからです。

前のテナントが残したものを使っているのに!と思われるかもしれませんが、これは契約時に確認しておかないといけません。退去前に一度確認しておきましょう。

 

▼退去日までに工事が完了する必要があります

個人の場合と異なり、法人の原状回復は契約期間中、つまり退去日までに終えている必要があります。

これが遅れてしまうと、あとから入るテナントの工事や入居に影響が出てしまうので、貸主側からすればかなりの損失になるので、違約金などが発生するおそれがあります。

退去日を考えた原状回復の計画が必要になるので、費用だけにとらわれることなく、原状回復業者をお探しになるのをおすすめします。

 

 

まとめ

まとめ

原状回復は、借りた物件を借りた当時の状態に戻すのが本来の姿です。

しかし、物件の使用状況によっては、本来必要ないはずの作業も必要になるので、日常的な管理を怠らないとともに、善管注意義務に則って建物を使用する必要があります。

また、個人と法人では求められる原状回復の範囲が違う場合があります。個人では不要な作業でも、法人では請求されることがあることも認識しておきましょう。

原状回復業者をお探しの方は、お近くの業者を「生活110番」の「原状回復」からお探しいただけますので、こちらをご利用ください。

 

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2017-09-01 16:00:20
https://www.seikatsu110.jp/acting/ac_restitution/5874/
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原状回復の際に、建物を借りる側が覚えておくと役立つ基礎知識をご紹介します。原状回復は、借りていた部屋やテナントを退去する際、賃貸契約を結んだ当初の状態に戻すということです。実はこの認識が少し異なる方がいて、貸す側も借りる側も、退去前に大きなトラブルに成ることがあるようです。 次の場所へのお引っ越しなどに追われる中での原状回復のトラブルは出来れば避けたいですが、そのためには、どこまでが原状回復の範囲なのかを知らなければなりません。 また、個人と法人で、求められる責任が違う場合もあるのでご注意ください。    
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